​文旅地产是什么样

文旅地产是什么样

文旅地产，真不是你想的那样

原创 陈仁科

现在文旅成了最大的风口，于是很多地产开发商也纷纷抢滩登陆，但有多少人真的明白文旅地产是怎么回事？很多人一定是这样认为的：

一、我资源好，只要把接驳交通解决了，还怕不成功？

这里有两个问题要弄清楚。一是什么是好资源？好资源用两个词可以概括：温煦舒适、赏心悦目。至于怎么理解，慢慢揣摩吧，我只告诉你，温煦舒适是一种状态，而不仅仅是指气候、环境。赏心悦目首先是“心”是否美好，然后才是“目”能否愉悦。

资源好第二个需要清楚的问题是价值判断。风景优美、气候宜人当然是资源价值的评判标准之一，但祖国的山川湖海何其多，哪一处不是美妙绝伦？但是不是这每一处都是我们可以大展拳脚的舞台？显然不可能，资源价值大小还要看三个条件：一是交通距离和通达性，二是知名度和美誉度，三是辐射的消费群体。

二、做文旅只要我能吸引足够的人气就成功了

人气是文旅的成败的生死符。但是如果我们做的是文旅地产，那么人气就不是唯一的。因为，你的度假屋、养老公寓、民宿的购买客户，不是那些走马观花的游客。所以，文旅地产面对的是两个消费群体，一是旅游观光的群体，他们只是慕名而来，热闹，人气最为关键。二是地产购买群体，他们注重的是度假康养的功能和服务，注重的是体验感受，他们也喜欢热闹和人气，但他们度假和康养的地方却希望相对安静。

所以，动和静这对矛盾体的处理是区别文旅和文旅地产的首个关键因素。

三、度假就是吃好住好玩好，其他都不重要

康养有个医院有个养老院就完事了？

请问，城里吃住玩比山沟沟里还差吗？有人会说，那感觉不一样。对了，感觉不一样。什么是感觉？感觉是对整体环境，空间氛围、风俗风情、文化表达以及服务的感知和体会。那么，这些东西是简单的事吗？

康养更加复杂。首先康养和养老就是两回事，康养就是健康养护，以养为主，包括了生理和心理。养老则是医养，以医为主，更多是身体生理的需求。人人都需要康养，但只有老人才去养老院。所以，康养不是建一个医院就万事大吉的。康养的核心是运营而不是设备配套，当然，设备配套不可或缺。康养的难点是盈利。

四、文旅不需要策划，需要的是文旅产业资源的导入

文旅不要策划，因为没有人比我更清楚这块地的价值，没有人比我更了解这个市场，没有人比我更明白要做什么？因为我天天在琢磨这个项目，因为有很多人给我提出建议。所以，我需要的是我构思的那些产业资源能导入进来。

是吗，大爷？

我只问一个问题——需求。

请问，一对年轻人的度假需求和一个亿万富翁的度假需求一样吗？一个家庭的度假需求和一个人独处的度假需求一样吗？一个有宗教信仰和没有宗教信仰的人度假需求一样吗？一个有文化人和商人的度假需求一样吗？你回答：肯定不一样。那请问，你真正了解他们不一样的是哪些？你如何满足这各不一样的需求？难道仅仅只是房子的大小，装修标准的高低，地理位置的好坏，配套服务的层次？

他们在这里买房度假白天希望干什么？晚上希望有什么？难道就是在小区里走走看看？坐在阳台上望着优美的景观？很好，这样不错，第一天激动，第二天冲动，第三天感动，第四天盲动，第五天呢？第六天呢？难道坐在度假屋里看电视、翻手机？打麻将？

所以，你连度假康养的需求都不清楚，你怎么知道哪些产业应该导入？难道拍拍脑袋，或者看到别人导入那些高大上，你也跟风，你想过没有，这跟你的项目有关系吗？

另外，产业的导入最重要的是理清各个产业的逻辑关系，产业与项目定位是否吻合，产业与产业之间是否有很紧密的关联性。你总不能在一个隔壁小镇导入个中药研究吧，你也不能在一个浪漫度假地导入个什么禅修吧？所以，产业的导入那是需要高深的策划的。何况度假康养地产不仅仅是地产开发，还包括了资源价值判断、地块地貌度假康养因子分析、项目各主题之间的关联逻辑、项目功能配套的确定、空间结构和规划、文化传承和植入、消费者研究、品牌建立、商业形态与业态研究、日间与夜间消、，运营模式、盈利模式、销售模式等各种模式的设计、开发成本与开发难度研判……太多太多的东西需要分析研究，然后确定最佳实施方案。这就是策划！

请问，这些难道是拍脑袋能完成的？这是产业导入能替代的？

策划是什么？策——是策略战略，是决定方向。划——是计划规划筹划，是战术，是解决方案。这不是设计院、平台公司、运营机构能做的，这是项目开发前的顶层设计。

策划不是忽悠！

策划不是天马行空！

策划不需要热血沸腾！

策划不需要激情四射！

策划就是告诉我——做什么？怎么做？成功的逻辑是什么？能不能赚钱还赚名？

策划很复杂，策划也很简单！

- THE END -

原创不易，转载烦请注明来源