​浒关，真不适合投资

浒关，真不适合投资

苏州楼市的热点和微博热搜一样，换得很勤快。

去年还星光熠熠的浒关没几个月就迅速被运东、甪直甚至是近期的园区抢去了风头。

回过头来看看浒关，在苏州楼市整体下行的环境里——

浒关真可能是真不适合投资的板块

为什么？

原因也很简单，因为房子太太太太多了！

新房多！超过万套！

去浒关之所以会热，正是因为开发商一窝蜂的涌入，在板块内看项目，就和在拙政园看假山一样，几步就一个售楼处。

根据统计，浒关目前在售的项目有9个，共计11000+套房源。除去已经接近清盘的江南悦府，其余楼盘都有房源在售，产品形态以高层、小高为主，价格都在2W3-2W7之间。

房多不算事！关键供给还很给力！

近两年，浒关一直是苏州土拍的常客。2019年也不例外，浒关依然没有停下供地的脚步。今年以来，中南、南山先后拍下一宗，再加上上海嘉兆还未公开的项目，2300+套房源正在赶来的路上……

二手房量大，已补涨，没有空间！

过去浒关以刚需为主，区域内的几个楼盘都是出了名的“大城”——恒基旭辉城4484户、南山金城3339户……这些次新房体量大、户数多，常以睡城示人的浒关，二手房存量相当惊人。

恒基旭辉城

更重要的是，浒关的次新房已经有过了补涨。

随着去年5月南山楠打响第一枪开始，浒关的新房整体价格迈上2万，从而导致板块内二手房的价格普遍上涨。

目前区域二手房均价已经达到了2W1，次新房均价更是接近2W3，与新房相差不大。

新房、二手房存量巨大的浒关，短期几乎看不到预期，没有上涨的空间，未来一段时间内，二手房也不具备流动性，投资更无从谈起。

因此，想在浒关投资的，请绕道

但想自住的，还请留步

有人会问，浒关哪一点适合自住了？

位置好吗？

一般，属于新区，但离核心区域有一些距离，需要20分钟车程到狮山。

交通好吗？

一般，有中环和3号线，但路网不够密，自古一条道。

商业配套好吗？

一般，永旺宜家已经开业，听说迪卡侬公园已规划，浒关老街也在改造，不过整体档次欠佳。

医疗学校好吗？

一般，苏大附二院、第七人民医院、文昌学校新校区都已投入使用，整体配置比上不足，比下有余。

环境界面好吗？

一般，运河景观带、浒关大码头都在改造，城铁新城部分整体尚可，不过依然有很多老房子。

价格好吗？

一般，新房2W3-2W6，已经超出刚需范畴，但这个价位没有更多的选择。

浒关从各方面来说，都很一般，没有特别能打的，又都过得去。但如果你把上面任何一项变为“好”，那么价格也就不是现在“一般”了。

浒关大码头

所以，要用一个词来形容浒关，一定是“均好性”，它不出色也不偏科，很扎实。

浒关在新区的价格位置同样能看出这一点：

狮山：4W，

科技城：3W

浒关：2W5

浒关的价格处于核心区域的末位，它没有狮山的倒挂，也没有科技城产业发展的预期，但同样，它的门槛也没有前两者那么高。

用适当的价格买到适合的房子，浒关不会让购房者感到赚，也不会感到亏，一切都是刚刚好。对于年轻人来说，价格不高，离核心区域近，自身配套尚可，用作首改、首置极为合适。

浒关到底卖的好不好？

很多人觉得浒关卖的不好。

这样的说法有一定的依据。浒关大批项目面市，是去年下半年，苏州楼市很冷，基本上所有板块都卖不好，加上浒关刚迈上2W大关，购房者对于价格有一定的抗性，总之当时浒关的天骄们很惨，日子不好过。

但一年过去了，情况还是如此吗？

我们可以看一下各个项目截止目前的去化程度：

卖的最好的江南悦府、宽阅，接近清盘

弘阳上熙跑量可观

璞玥风华一期售罄

南山楠销售近尾声

运河与岸、洛克公园都卖得挺好

……

这样的销售成绩对于一个刚迈入改善一年多的板块来说，不算差，甚至还有点超出预期。

浒关因为项目多、二手房存量大，很难迎来大面积的热销，但作为适合自住、首改群体的板块，平稳、持续的销售将是浒关的常态。

浒关可能是苏州难得不倒挂还卖得不错的板块，自有其道理。

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