​琶洲的前世今生

琶洲的前世今生

琶洲的崛起多少带了点「命好」的运气成分。

我们来看一条时间线：

琶洲项目的正式启动是2004年，而这一年也恰好是金融城因为历史原因而陷入开发停滞的一年。

其实早在04年的8、9年之前，琶洲项目已经酝酿已久。

之所以没有启动，可能是因为资金，也可能是因为政策，只有局中人才知道。

琶洲是从广交会起家的，由此带动酒店、商贸、物流等一系列会展经济的衍生配套。

资本永不眠——

西区作为广交会的试验田，配合中区的电商（也就是线上广交会），当时的海珠想要打造「永不落幕的广交会」。

在千禧年之前，广州的公共建筑大多建设在珠江北岸（琶洲在南岸）。

琶洲之所以进入视野，得益于2000年年初提出的四大方针新发展策略：

「东进、西联、南拓、北优」。

从一个「死跑龙套的」逆袭成为未来最具潜力的城市明星，琶洲用了将近20年的时间。

琶洲各个区目前职能很分明：

西区聚集了腾讯、阿里巴巴这类龙头企业大公司；中区是广交会（中1区是会展，中2区是服务会展的衍生经济）；南区说是「产居融合」但目前只有住宅没有商业；东区待定，是个未知数。

琶洲的定义面积有些模糊：

简单地说，琶洲高新区就是由琶洲岛（西区中区东区）加上琶洲南区这两个区域组成。

从2020年年初到2022年10月（出了一个复批文件），琶洲岛还是那个琶洲岛，而琶洲南区由原来的3.03平方公里扩容为4.5平方公里（扩大了将近1.5平方公里）。

当时琶洲南区的旧改主要是赤沙村和北山村。

而琶洲之眼的规划（即天幕广场）也在2022年2月被政府敲定。

当时说这里要建一所琶洲国际学校，可是这并不能满足板块教育资源的需求。

弥补这一教育短板的，是琶洲南区——

按照规划，琶洲南区将配建4所幼儿园、2所小学、1所九年一贯制学校、1所完全中学、1所高中。

中二区的地块不多，除了近日新港东路南侧地块之外，只有位于天幕广场东南侧的3宗居住用地和1宗学校地块。

这3宗地块将在2023~2024年竞拍，竞拍楼面价不低于5.5万/㎡。

琶洲南区的地块比较难统计，因为南区的控规经常更改：将原来的村生活用地、村经济用地，改为住宅用地。

早在2022年6月，整个琶洲南区涉宅用地就有19宗，大部分集中分布在赤沙旧改片区。

琶洲的开发顺序是：中区＞西区＞南区＞东区。

琶洲南区没有主要的干道和重要地标，目前和琶洲岛是「断层」的。

地铁方面，11号线和12号线，在新滘东路有一个在建的赤沙滘站，远期规划的23号线会有一个琶洲南站。

未来，这里会有海洲路、华快、会展东路、会展西路、科韵路这5条纵向主干道，连接琶洲岛和琶洲南区。

这个就有点像「珠金琶」为了进化成究极体，目前在修建路网一样。

从而也侧面反映，其实琶洲南区，一开始可能不是在琶洲高新区的规划里面，属于「后面调整加进去」的。

琶洲的真正腾飞，需要等待路网的打通。

一位赤沙原住民告诉我说，修路网并没有那么快，光是北门那条区会展西路的过江桥，就花了3年时间。

按照这个进度，要全线打通，至少要20年起步。

一位建筑科班的海归还告诉我说，多年前，珠江新城工地、荒地、城中村混杂，基建一度停顿。

大江大河大湿地不是随便就能挖出来的，工业用地转变为宜居之地需要相当长年份的改造和释放。

因此他认为，广州接下来的中心区一定是珠江新城及相对的南岸地区，延续前航道风景人文江脉——

临江、临河自带生态循环系统，而且没有工业用地的历史包袱。

绿水青山就是金山银山，古人诚不欺我也。

琶洲规划占地约15平方公里（金融城是8平方公里），琶洲岛约10.4平方公里。

琶洲西区处于珠江新城的正对岸，西接黄埔涌，东接华南快速，占地2.1平方公里。

琶洲西区定位有点像金融城的起步区，商务区已基本成型。

这里的二手房有：星品、会展西岸、丽景花苑、高教花园、海港花园、世港花园、畔江花园。

小区都位于西区南面，不靠江；次新盘只有星品和会展西岸。

240户的畔江和800户的世港，俩小区手牵手挨得很近；楼龄都旧，世港比畔江维护得好一些。

附近100米处即是海港花园，门口立着一个「军事管理区」，估计是军产房。

中一区西起华南快速，东至科韵路，占地2.4平方公里。

这里的二手房只有一个南园居和一个大家庭花园。

珠江大家庭花园近700户，1楼全部是小店，路面都是车；车位不足，又脏又乱。

848户的南园居1楼是架空层，2楼是平台；部分楼栋已加装电梯。

两个楼盘的外墙都是90年代最流行的马赛克墙壁。

南园居小区道路比大家庭更加宽敞，树木也更高耸。

中二区西起科韵路，东至环城高速，占地2.9平方公里。

这里是保利集团的大本营，琶洲村旧改就是保利的成名作之一。

中二区的二手房有：保利天悦、雅郡花园、水蓝郡、江山国际。

东区西起环城高速，东至官洲河，占地3平方公里。

东区是琶洲开发程度最低的区域，现状类似于金融城的西区。

东区分为3个组团：黄埔古港文化、商业配套服务、商务办公。

黄埔古港文化片区是文化保护区域，商业配套服务组团则分布着众多创意园和产业园，商务办公组团几乎处于待开发阶段。

从黄埔古港走到琶西，几公里并不长。

古港由石基村和黄埔村组成，已开发成景点，整体面貌偏小城镇。

越往西走，越是开阔，城市面貌一路提升，再远眺小蛮腰底下的珠城，形成了琶洲岛的城市折叠。

难怪有外地游客感慨：

广州这座城市，果然是四大一线里面最独特的。

一座城市的新核心区想要崛起，不仅要在某个节点被时代选中，还要在各种发展周期中发挥主观能动性，做出正确的决策。

相比6平方公里的珠江新城，琶洲足足有15公里之大，它的发展需要持续的、超常规的资源配置支持。

对于一个买房人来说，只有楼盘的利益和城市的利益，以及买家的利益，充分绑定到一起时，才是最安全的时刻。

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