商事居间活动中“跳单”行为的法律分析

如果您喜欢此文的话多多艾特分享一下，双击评论加关注是我持续更新的动力！

跳单行为，俗称“跳中介”，指的是在商间活动中，交易一方或 者双方在与居间人签订了居间合同之后，跳过居间人，直接与交 易相对方联系并达成交易的行为。

普遍存在于房地产中介活动 和广告代理等商事领域。尽管我国《合同法》将居间合同纳入十 五个有名合同之一并作出了相关规定，明确了居间义务人的法定 权利和义务。但是，“跳单”行为在商事交易中却仍时有发生。

跳单行为产生的原因

跳单行为目前较多存在于商事居间活动中，究其原因，很多 人都会偏重于站在委托人的角度上思考，将跳单行为普遍归咎于 中介费过高、中介服务质量差等因素。

但应当看到的是，跳单行为的实质上是委托人对其合约义务 的违反，而从居间人的立场上分析，造成这种委托人违约现象的 原因大致有两个。

一方面是从我国居间合同的定义来看，《合同法》第 424 条从订立目的上将居间合同分为指示居间合同和媒介居间合同，并在“报酬”一词的内涵上与委托合同区分开来，将合 同目的达成作为居间人取得报酬的唯一前提。

另一方面，从居间 人的法定权利和义务角度来看，《合同法》第 426 条明确规定了居 间人在未促成合同成立的结果下，只能获得从事居间活动的必要费用，而不能获得相应的报酬。

这也就给了委托人实施跳单行为 的空隙，使其产生私下完成交易，从而免除支付居间人报酬的合 约义务的想法。

商事居间合同中禁止“跳单”条款的效力

在商事实践中，居间义务人为了更好地维护自己的权益，防 止交易双方跳过自己进行交易从而使自己承担损失，往往会在商事居间合同中与委托人约定禁止跳单的条款。

但对于这种跳单 条款的效力，学界也有着一定的争议。 有的学者认为，这种禁止跳单条款属于格式条款，实质上加 重了委托人的责任，根据《合同法》第 40 条的规定应当认定为无 效。

但显然，在最高人民法院审判委员会与 2011 年 12 月 20 日 发布的指导案例 1 号中，法院已经否认了这一观点。

一方面，禁止“跳单”条款属于格式条 款。在商事居间活动特别是在房地产中介活动中，这种居间合同 往往是居间义务人提前拟定好以便重复使用的，这是中介市场普 遍存在的交易习惯。

另一方面，禁止“跳单”条款实质是一种违约责任条款，其体 现的是商事交易中的诚实信用原则。

此条款一般规定，如果委托 人故意避开居间人而与交易相对方完成交易，以避免承担支付居 间人报酬的义务，则属于违约，应当按照合同约定支付给居间人 相应的违约金。

而居间人并非是只要参与交易即可获得报酬，其 报酬请求权是以居间合同的目的实现为前提的，若最终为促成交 易合同的成立，那么其将不会的得到报酬这就增加了居间义务人 的风险，显然对于居间人而言不公平。

因此，这种禁止“跳单”的 条款是为了保护居间义务人在交易中的权益，防止委托人的背信 行为。

居间人虽然是提供格式条款的恶意方，氮气并没有免除自身责任、加重对方责任，亦未排除对方的主要权利，未违背公平、 等价有偿的民法基本原则，因而应当认定为有效。

司法实践中“跳单”行为的判定因素

在司法实践中如何判定“跳单”行为呢？从其目的上来 看，“跳单”行为的目的是为了避开支付居间人报酬的义务。

结合相关法律规定和司法实 践，课从以下四个方面判定“跳单”行为。

1.居间人的被授权方式 居间人的被授权方式直接影响其履行居间义务的效果，因 此，判定“跳单”行为是否存在首先要看委托人是独家授权，还是 同时授权多个居间人。

2.居间人是否积极履行义务 享有权利是以履行义务为前提的。若居间人在商事居间活 动中并未履行其义务，未向委托人提供交易信息及相关交易机 会，那么委托人另行寻找其他居间人促成交易或自行寻找交易机会则不属于“跳单”行为。

3．违约责任如何主张所取得的赔偿金额可能差距很大。违 约条款约定的内容不同，在发生争议寻求司法救济时，取得的赔 偿效果可能差距很大。

4．努力查找案件执行线索，通过行使撤销权，依法维护自身 债权。胜诉案件能否最终圆满执行，是考量案件是否事实上取得 了实际效果的关键。

今后类似情况的处理建议 通过本案的分析，可以看到有以下几个方面的问题能够在今 后的加油站租赁经营中注意和改进：

1．合同实体内容方面。对于加油站租赁合同的租期，要严格 法律审查，杜绝超过法定期限情况的发生。

对于违约责任尽可能 全面、细致的约定，对于可能出现的利息损失、可得利益损失、改 造损失等明确由违约方承担，并约定损失计算的方式，在可能的 情况下也可约定由违约方承担律师费。

2．关于转租。能够直接与出租方签订合同的，尽量避免选择 转租形式。确需转租的，完整审查转租方与业主的所有合同条 款，重点关注转租权及双方权利、义务、违约责任等条款。

酌情考 虑要求转租人提供一定的履约担保，降低其恶意违约风险。如果可能，由业主在转租合同中签章，直接与转租人共同履行出租人义务，承担连带责任。

3．争议解决方式的选择。仲裁因具有一裁终局的特点，通过 仲裁解决纠纷比通过诉讼在效率上会更高。

诉讼经过一审、二审 甚至再审可以最大化的将事实还原，对于一审不利的诉讼结果有 通过程序改变的机会，考虑到诉讼解决争议有机会改变不好的诉 讼结果的程序设计，建议在租赁合同的争议解决方式选择中优先 选择诉讼解决人。

委托人是否利用居间人提供的信息私下完成交易判断委托人是否在商事交易中实施了“跳单”行为的另一重要因素就是，委托人在完成交易时所使用的信息是否是居间人提供的外界不易获取的交易信息。

此处需要从两个方面考虑。 在居间人享有独家授权的情况下，往往要考虑的是居间人所 提供的信息对最终交易的促成是否起到了作用。

如果居间人提 供的信息对交易达成无关紧要，即居间人履行的义务与合同的最 终成立之间没有因果关系，那么委托人与交易相对方合同的促成 实质上与居间人无关，则此种情况下委托人的行为不构成“跳单” 行为。

在委托人同时授权多方的情况下，要判定“跳单”行为，应当 考虑委托人获取的信息是否是其他居间人提供或通过其他公众 可以获知的正当途径取得的。

委托人是否恶意逃避支付报酬 如之前所述，禁止“跳单”条款的存在本就是民法诚实信用原 则的体现。合同目的的实现是双方善意诚信地履行合同义务的结果。

委托方主观上的恶意，是对契约精神的违背，这是认定其 “跳单”行为的重要主观要件。这种主观恶意体现在委托人的行 为中，并可以通过其行为进行判定。

在韩云政、陈华等与腾海居间合同纠纷一案中，原浩政矿业 与腾海签订了居间合同，约定由腾海作为居间人促成浩政矿业与 招金集团的铅锌矿转让交易。

但在订立转让协议之后，双方又协 商解除了该协议。浩政矿业向腾海发出通知，称虽经其居间介绍，但双方未能达成合作协议，故解除了与腾海的《居间协议》。

随后，浩政矿业的韩云政、陈华等三名股东与招金集团签订了《股 权转让协议》，通过转让股权实质将铅锌矿转让给了招金集团。

此案中，浩政矿业先行解除了其经腾海的居间活动而促成的 交易合同，在与腾海解除《居间协议》后，通过股权转让方式再次 达成居间合同的目的，实质是通过这种方式恶意逃避支付给居间 方其应得的居间报酬。

浩政矿业的行为存在主观上的恶意，属于 恶意“跳单”行为。尽管韩云政、陈华等向最高人民法院提出了再 审请求，最终仍未得到法院的支持，法院最终驳回其再审申请。

由此可以看出，在司法实践中，法院会综合考量多个因素，从而判定在相关的商事居间纠纷中是否存在“跳单”行为，从而维护双方当事人的合法权益。