​你情我愿买的地下室，遇征收就想要回去？法院：全部驳回！

你情我愿买的地下室，遇征收就想要回去？法院：全部驳回！

10多年前协商一致“一手交钱一手交房”购买的国有土地上房屋的地下室，如今遇到征收原房主竟然起诉至法院想把房子要回来！面对如此违背诚实信用原则的举动，购买地下室的施女士可真是觉得委屈。那么，原房主究竟以何种理由主张这处地下室应当返还呢？未经产权登记房屋订立的买卖合同是否必然无效呢？

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【基本案情：遇征收原房主试图要回房屋？】

2010年5月，委托人施女士与本案原告王先生就湖北省武汉市xx区某村一处地下室房屋签订《房屋转让协议书》，约定王先生自愿将该处92平方米的砖混结构现房地下室转让给施女士，施女士一次性支付购房款9万元整，双方“一手交钱一手交房”。

《协议书》同时明确，此后如遇国家建设拆迁，王先生不得以任何理由干涉施女士，施女士享有涉案地下室的永久性居住权和房屋产权。协议还约定王先生不为施女士办理房产证、土地证及水电。

就这样，施女士在这处居住条件十分艰苦的地下室内得以栖身。2023年，涉案片区被纳入武汉市城市更新改造征收范围内，经房屋征收部门调查认定涉案地下室的权利人为施女士，未经登记建筑面积为118.21平方米。

然而令施女士没有想到的是，10多年前将地下室卖给自己的王先生居然在此时找回来了，主张当年签订的《房屋转让协议》无效，要求施女士腾退涉案地下室！

施女士这下可傻了眼，自己居住使用10多年的陋室难道还不是自己的？或者说遇到征收拆迁了，地下室“值钱”了，这白纸黑字签订的合同也不作数了？万般无奈之下，施女士委托了北京在明律师事务所的徐会元律师，希望法律能助其保住属于自己的房屋和即将到手的补偿利益。

【法院裁判：国有土地上房屋转让不因房屋未办理产权登记而致合同无效】

王先生一纸诉状向湖北省武汉市xx区人民法院提起民事诉讼，请求确认双方签订的《房屋转让协议》无效，并判令被告施女士腾退涉案地下室。

王先生诉称，根据《城市房地产管理法》第38条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。而本案中的地下室即不能办理房产证和土地证，属于不能转让的法定情形。

《房屋转让协议》中明确提及涉案地下室不办理权属证件，被告施女士对此完全知情。据此，涉案房屋转让行为因违反法律、行政法规的强制性规定而应当被认定无效，原告也有权收回涉案地下室。

乍看之下原告王先生的说法的确有些道理，涉案地下室的买卖也的确存在法律上的“瑕疵”。但徐会元律师却指出原告的说辞在法律上是完全无法得到支持的。

根据施女士申请政府信息公开所获知的情况，涉案地块于1999年即办理了《国有土地使用证》，2010年施女士购得该处地下室时，其已属于国有土地上的房地产。据此，涉案房屋转让行为不涉及违反当时《土地管理法》强制性规定的问题。

同时，原告所引述的《城市房地产管理法》第38条仅为“管理性强制规定”，而非“效力性强制规定”，违反这一规定并不当然导致合同无效。

该条款仅是为了规范房屋交易行为，维护房地产市场秩序的行政管理目的，并未规定违背其规定的转让合同无效，也不存在损害国家利益或者社会公共利益的情形。

涉案《房屋转让协议》签订于10多年前，双方主体均系具有完全民事行为能力的自然人，意思表示真实、清晰，付款交房行为早已完成且施女士已在涉案地下室内实际居住生活多年，合同显然是真实有效的，原告王先生在房屋被纳入征收范围内后主张协议无效和返还房屋，明显违背诚实信用原则，不应得到法院的支持。

2024年4月7日，湖北省武汉市xx区人民法院作出（2023）鄂0105民初1241号《民事判决书》，一审判决驳回原告王先生的全部诉讼请求，案件受理费由原告负担，施女士的合法权益得到了维护。

代理本案的徐会元律师要提示广大被征收人的是，实践中经购买取得的房屋遇征收时产生补偿主体资格纠纷的情形并不鲜见，许多“瑕疵”都是多年前房屋交易行为不严谨产生的历史遗留问题。

但无论购房行为如何“不严谨”，只要意思表示清晰且协议对遇拆迁时补偿归属的约定明确，通常在个案中房屋的现居住使用人都能基于诚实信用原则而得到相应的补偿，“返还、腾退房屋”的诉讼请求是购房者坚决不能接受的，也是不符合交易行为稳定性的。

遇到类似于本案中的纠纷，被征收人一定要及时咨询专业律师，不被对方转让行为不合法的说辞唬住，争取保住自己的合法补偿利益。（王小明/文）