​南京房价最好的是哪个小区 南京最好的小区多少一平

南京房价最好的是哪个小区 南京最好的小区多少一平

大家好，我是苏北哥！即将7月，传说中的新一轮救市即将打响，作为购房人来说，也许是一次全新的选房机会。

不知不觉半年已过，端午假期也飞一样的过完了！作为传统意义上半年的最后一个售房黄金假期，今年的端午南京楼市的行情到底如何呢？真实数据已经曝光。

01.

端午南京楼市成交数据曝光

同比去年日均跌幅15%

根据中指数据提供的资料显示，南京2023年端午假期新建住宅成交面积在1万㎡左右，与2022年端午假期日均成交面积同比减少了15%，与2022年6月22-24日同时期日均成交面积相比减少幅度更大，达到了90%；与2019年端午假期日均成交面积相比下降幅度在59%。

通俗来说就是2019年端午假期南京一天能卖10套房，今年端午假期一天只能卖4套，而且这4套还是在“大幅优惠祭出，卖力扯嗓子吆喝”的情况下才勉强卖出去的。（搞特价房、送物业费、装修礼金、抽奖双人出国游等等）。

江核花语熙岸府端午期间巨幅优惠

不过从另一个方面，有媒体曝光南京新房库存的最新数据，根据南京网房数据显示，目前全市还剩余69279套新房房源在售，这是18个月以来首次南京新房库存“破7字头”，虽然仍处在高位运行，但有可能总库存出现进一步下探趋势。

不少分析认为这是一个积极的信号，随着7月即将出台的强力救市政策，极有可能在下半年迎来南京楼市“拐点”，新房行情有望向好发展。

02.

央行降息救市之后

全国多地祭出楼市新政，扬州政策或称为“新范本”

眼下楼市最大的悬念就是央行降息，打响救市第一枪之后，后续会有什么样的政策出台，而且新政策会与之前有哪些不同。

不少媒体之前都做了预测，包括北哥之前的文章也提到这个话题，当时的预测是“继续解除，扩大范围；提高公积金贷款额度”等几个方面，（据传！南京楼市新一轮“救市行动”即将开始，将从这几个方面着手……）如今预测成为现实了，端午假期的最后一天（6月25日），扬州、南昌，及辽宁省围绕了公积金政策发布了新政。

扬州：单缴存人、双缴存人的住房公积金贷款最高额度阶段性上调至60万、100万元。

南昌：拟调整2023年度公积金缴存基数，调整为月缴存额上限6400元（含单位、个人），下限260元（含单位、个人部分）

辽宁省：1、放宽与单位终止劳动关系职工提取住房公积金条件，职工与单位终止劳动关系，未重新就业缴纳公积金，只封存满半年，即可申请销户提取公积金。2、对于职工死亡，其第一顺位继承人可以不必提供继承公证，即可直接提取公积金。

三地新政提出的公积金改革办法预计后期会成为各地公积金新政的范本。

三地之中数扬州新政的内容更加全面详实，且除公积金方面，还涉及解除限购；推广二手房带押过户；购房契税补贴政策；人才、二孩以上家庭购房补贴政策等等，一些全新的措施政策，也很有借鉴意义！

扬州此次的政策还是比较重磅的！

第一，全面解除限购、限售政策！

北哥认为这个还是非常给力的，首先全面解除限购，结束了2016年10月开始的限购时代，遥想2012年正是因为解除限购才导致2012-2016年的全国牛市，全面解除限购有可能是使楼市进入下一发展阶段的开始。

同时解除了限售！这个是非常震撼的！扬州此次规定在市区购买改善型住房的，原有住房可以不执行限售政策，也就是说只要在扬州市区换房，原有房屋在持有不动产权证，直接就可以出售。

而原来扬州是执行是网签三年方可出售，现在只要有不动产证，一般新小区都是交房1-1.5年拿证，也就是说扬州目前的限售缩短到了1年左右，加上当地大力推广“带押过户”，这将大大增加房产交易流速，对于改善性购房确实有刺激作用。

不过扬州放开限售也给了限制条件，就是必须在市区买房才能享受，不买房只卖房还是执行原本的3年网签政策。

北哥认为，这个方法将放宽限购与新购房联系在一起，实现了双向流动，说实话还是相当巧妙的，但另一方面说明了扬州目前新增人口数量有限，购房主力仍是当地改善群体。

情况大体相同的南京后期很可能会跟进这项政策。

第二：大专及以上人才在扬州购买首套房，给予缴纳契税100%一次性购房补贴，也就是说人才购房在扬州是不收契税的，但一般而言，许多城市的契税收取标准是90㎡以下普通住宅按照总价1%收取，90㎡以上住宅按照1.5%收取，2套房购买90㎡以上住宅要按照2%收取契税。

简单算算，1套300万价值房产，契税费用就达到3-6万，扬州新政一下子免除了这笔费用，算是比较大的补贴优惠了。南京也有此类政策，但只是说允许各区施行契税补贴，但补贴金额多少没有明文规定！

第三：不仅提升了公积金购房贷款额度，扬州新政还支持个人公积金账户余额作为购房前期资金！也就是说，在个人用自有资金购买开发企业售卖房产，办理网签合同备案后，个人可以通过线上下渠道办理购房提取公积金，用于支付首付款或前期购房款，且规定这种行为并不影响个人公积金住房贷款。

北哥认为这是对居民公积金账户余额的灵活运用了，既可以提取支付房款，又可以按照规定办理公积金贷款，可谓一笔公积金实现了多项用途。

但北哥认为这项新政非常考验城市公积金的充裕情况，如果额度比较紧张，操作起来可能就比较困难。

03.

楼市或正处在“泡沫刺破期”

下行行情下，南京跌幅最大的5个小区曝光

众所周知，目前楼市正处在下行期，但这段下行到底持续多久，或者说后期楼市到底是V型反弹，还是箭头冲下的一直下行，还是如高盛预判的那样L型复苏，是每个人都想知道的答案。

近期一个南京楼市业内人士的一席话给出了比较清晰的解释，她将目前楼市所处的阶段称作“泡沫刺破期”，在她看来，这一轮从2019年末由华北局部市场率先开始，波及全国的下行行情与前几个周期因限制性政策导致的楼市冷却有着根本上的不同，市场将出现一连串，较长时期的下行期。

楼市泡沫刺破期的特征就是房价持续下跌，房地产投资规模减小，从业人员逐步减少，房地产会因为连续下行，出现行业连续阵痛，规模缩小的情况。

其实世界各发达国家和地区都曾经历楼市泡沫破裂期，美国佛罗里达州1923-1926年房产泡沫破裂，房价下跌了35%；日本1986-1991年房产泡沫破裂，房价跌去了70%；东南亚1991-1996年房价跌去了30%以上；香港1997年的金融风暴引发楼市震荡，直至2003年，房价下跌70%左右。

而南京以及环南京地区，自这一轮下行行情以来，无论是新房二手房，与高峰期相比都下跌了30%，而南京身处长三角，楼市本身具备一定的抗跌能力。国内欠发达地区的房价跌幅更大，如环京地区，与高峰期相比房价已经跌去70%；很多城市和地区房价正在“鹤岗化”。

而泡沫刺破期一般会持续较长的一段时间，在这段时间里，房产渐渐投资属性减弱，回归居住属性，购房者也将从真正的购买需求出发，选购房产！

下面盘点今年以来房价下跌幅度最大的5个小区。

第一：江宁路口翠屏城！2019年初收官，高峰期二手房价也买到了18000-19000元/㎡左右，是曾经妥妥的万人摇神盘，如今二手房最低成交价达到了7718元㎡，跌幅达到近60%。

下跌原因：

1、禄口刚需盘扎堆，供应量大，翠屏城属于早期盘，位置不在路口空港核心

2、禄口房价整体下行，原本投资客低价抛售房产，产生“砸盘”行为！

第二：桥北金象朗诗红树林！2020年该小区二手房价曾经也达到34000元/㎡左右，如今该小区二手房价最低已经跌到了23000元/㎡，直接跌掉了11000元/㎡，跌幅也达到了32%

下跌原因：

1、小区房价高于桥北18000-20000元/㎡的整体价格水平，虽然有朗诗科技加持，但34000元/㎡的价格确实虚高，如今回归至合理水平。

第三：九龙湖万科金域蓝湾！高峰期时万科金域蓝湾房价可以直追河西南，达到了45000元/㎡左右，如今二手房价已经回落至36000元/㎡，跌掉9000元/㎡，跌幅达到20%。

下跌原因：

1、市场整体下行，金域蓝湾虽然属于九龙湖头部，但下行大势当前，小区也出现了合理跌幅。

第四：江宁青龙山东城金茂悦！高峰时期房价在26000元/㎡，如今房价跌到了21000元/㎡，跌掉5000元/㎡，跌幅达到19%。

下跌原因：

1、地铁规划取消！江宁青龙山本身位置偏远，地铁规划可谓是项目唯一卖点，今年年初《南京市城市轨道交通第三期建设规划(2023-2028年)环评公众意见征询》出炉，地铁12号线直接被取消，导致青龙山楼盘价值下跌。

2、青龙山地区本身因为殡仪馆搬迁问题争议不断，如今江宁殡仪馆仍没有传出确切搬迁消息，导致板块房价进一步下跌。

第五：河西恒盛金陵湾！最高峰时该小区小户型单价卖到80000+元/㎡，目前最新挂牌价格跌倒53000元/㎡，最大跌幅33.5%

下跌原因：

1、学区房优势被稀释！一街之隔树人学校曾经让恒盛金陵湾这座顶级学区房小区一房难求，如今天价学区房概念被取消，相关政策的推行，恒盛金陵湾房价也出现了明显下降。

2、项目得房率较低，由于部分楼宇超高层，小户型得房率甚至只有60%

3、项目后续开发烂尾、停工，导致口碑一落千丈！

鉴于近期南京二手房市场波动较大，北哥在这里给房屋买卖双方几点建议

1、对于买方来说，虽然近期市场出现了一些降价房源，但也不可盲目“追低购买”，一些打着“抄底价字样”出售的房源，可能房屋本身也有一些问题，超低价带来购买冲动，很有可能蒙蔽购买者的双眼，看中一个房源，除了价格合适以外，建议买房人分不同时段上门看房，看看采光、通风，阴天下雨或者晚间，室内有无暗室，还要多关注房屋使用历史，房屋质量！

2、对于卖方来说，如果是为了置换，可以适当的降低价格，毕竟置换后的房产无论市场上行还是下行，都更加保值，如果不是为了置换单纯的低价抛售，北哥建议是可以观望观望，毕竟7月（有传闻是10月）将有一系列强势政策出台，大趋势市场可能还是下行，但也不排除会有一些小幅度的波动上扬，可以再等等看！

如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。