​他们站在了烟台房价的山岗上

他们站在了烟台房价的山岗上

01

2021年1月，芝罘区经纪人的朋友圈里开始密集出现一些信息。

信息的标题是：今日成交房源，并且列出来了详细的房源成交数据。

这些房源的面积在40-70平不等，但价格却在150-250万。

平均下来这些房源的单价已经超过3万/平米，而他们有一个共同的名字：

烟台一中学区房。

2月份时有一套小面积房源直冲3万+，而且还是要房主再住2年，也就说，买了房子还不能直接住进去，还要等2年。

有粉丝每天把中介朋友圈里的成交信息发到了群里，那时新sir就有一种感觉，学区房疯了。

我每天都把成交的消息发给王阿姨，3天后，王阿姨回复我：

这个价格已经脱离了基本的价值逻辑。

学区房价格在炒作中恐慌，在恐慌中，失控上涨。

上涨时间一直持续了3、4个月，直到3月份，入学资格审查尘埃落定，直到3月份，上海出台新的入学政策，媒体解读为：上海学区房历史上最黑暗的一天。

4月份北京西城、海淀、朝阳等城区也跟进入学改革政策，

4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议明确表示：

防止以学区房等名义炒作房价。

这是第一次，中央高层对学区房进行了明确的定调，而在此之前，他们常提的只是“房住不炒”这一句话，这一次的会议，是对学区房的点名。

学区房的春天正式划上句号，

没有意外的话，过去半年在烟台买学区房的家长们，

站到了山岗上。

02

先给大家解释一下，为什么中央这一次要对学区房下如此大的整改决心。

看到有粉丝在某一篇学区房的文章下面留言，

搞不懂为什么那么多人，拿着百十来万买一个那么烂的房子，百十来万找什么教育机构名师找不到啊。

这个粉丝也是十分单纯，还没有弄清楚一个最为本质的逻辑：什么是消费，什么是投资。

花百十来万找到的教育机构，是消费，钱花出去就没了。

而买学区房，不但孩子能上好学校，等孩子毕业的时候，学区房涨价还能赚一大笔钱。

学区房，是比任何房子更加保值的产品，没有之一。

当其他房子越来越旧，越来越不值钱的时候，学区房的价格不但是任何一个城市价格最高的，还是这个城市上涨最快的。

这就是为什么大家对于学区房都无脑追高和买入的原因。

而就在这一次次的追捧之中，学区房的价值被扭曲。

优质的学区资源确实是稀缺资源，也是重要资源，值得有一个高的价格。

但如果超出了他本身的学区价值，掺入投资追高价值，那么这件事情的味道就不一样了。

你可以简单理解为囤积居奇。

毕竟物以稀为贵，而稀，是可以人为制造的。

中央牵头整改学区房之后，恐怕各位计划购买学区房的家长都要重新掂量一下了，

之前买学区房，是一场没有消费甚至还能增值的行为，而现在买学区房，恐怕已经不是能够一劳永逸的了。

而烟台学区房的价格，也一定会在高点跌落。

这一波韭菜，又长大了。

03

仔细分析的话，其实很容易发现这一轮的学区房房价上涨，只是一场由于多重因素集中在一起的，单方自嗨。

其中有一个十分关键的数据，当学区房在热火朝天的时候，烟台房产市场整体仍然像一潭湖水，毫无波澜。

据腾策数据，2021年1-4月份烟台商品房成交12613套，成交量虽然比2019年有所上涨，但房价却并没有什么太大变化。

此时的开发商最有效的营销策略依然是：

降价。

这边学区房手忙脚乱，那边的市场岿然不动，

这正常吗？

此外，这一轮的学区房也和芝罘区入学政策调整有关，

芝罘区小学入学政策为：

以8月31日为截止日期，2018、2019、2020年要满1年，2021、2022年要满2年，2023、2024年要满3年，2025、2026年要满4年，2027年要满5年。

也就是说，2024年、2025年入学的孩子，家长在2021年就要开始准备学区房了。

还有另外一个全国通用的原因：放水引发的通货膨胀和资产保卫战。

多重因素聚集在一起，2021年烟台学区房爆了。

爆的后果，是价格到了近期的一个最高位。

如果你只是为了孩子上学，那完全不用担心，毕竟这一轮的火爆引发的价格上涨，后续几年都能慢慢消化。

但有其他目的的人群，怕是要痛苦很长一阵子了。

明年依旧是一个学区房紧缺的年份，2026、2027年有孩子上学的家长，要集中涌入学区房市场。

大家做好准备，但也一定要理智再理智。

王阿姨说，学区房真正的购买逻辑永远只会有一个：

按需购买。

不要把教育，和学区房做太深捆绑。

不要天真的相信，买了学区房，对于孩子的教育就能一劳永逸，就能高枕无忧。