​苏州湾，可能再也没有别墅了

苏州湾，可能再也没有别墅了

前 言

苏州可以闭着眼睛买的别墅，还有多少？

几天前，苏南房观粉丝群里的这个“世纪难题”，让笔者陷入迷思。

因为受“禁墅令”影响，苏州别墅盘正在慢慢减少。

/数据来源：克尔瑞

苏南房观托克尔瑞统计了一份数据，在2019年1-11月，苏州大市别墅住宅供应套数4597套，反之，成交套数7729套。

这说明，苏州别墅的供应一直以现有存量为主。

/数据来源：克尔瑞

如果分区域，就拿吴江来说，这种供应短缺也很明显。在1-11月，吴江别墅供应套数2035套，成交套数3380套，别墅存量逐渐减少。

这个数据，足以证明市场决定需求，苏州别墅产品会越来越稀缺。

卖一套，少一套了。

以后你要买别墅，可能只能买二手房。

那么问题来了，如果赶这别墅末班车，在如今苏州别墅市场里，又该如何选择？

别墅，要的就是能占据山水的绝佳资源。

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城有水则秀，居遇水则灵。

苏州人喜欢临水而居，对于湖的偏爱，更像是一种情节。

但湖居资源稀缺，在苏州是不争的事实。

苏州的金鸡湖、独墅湖、青剑湖、尹山湖……随着近年来城市化加快，内湖沿岸基本趋于饱和，宅地供应量稀少，且真正的湖景地块早已瓜分殆尽，再没有多余土地资源可建住宅

/苏州湾示意图

我们把目光投向苏州湾，依太湖而生的苏州湾凭借其120平方公里水域面积，是金鸡湖的16倍，也是置业者对于别墅的居住梦想地。

这里，拥有几乎不可复制的湖居资源！

为什么这么说呢？

①由于太湖沿岸土地资源极度稀缺，已经停止了临湖板块纯住宅用地的出让批复。

②苏州土地市场已明确禁止建造别墅类产品：“不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目”。

这也就是说，今后苏州湾板块不会再有低密度联排、独栋产品，以及对于沿湖土地的保护，苏州真正的湖居时代，已然接近尾声。

毫不夸张，未来，苏州湾畔别墅很可能只是奢望。

所以，目前在售或待售的湖居别墅，也就成了绝响。

/项目区位图

其中最典型代表，就是位于苏州湾核心地段的绿地半岛印象·誉墅。

甚至可以说，是苏州湾湖畔最后一家在售湖居别墅，未来不会再有。

这是业主不得不买的理由！

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关于绿地半岛印象·誉墅项目，苏南房观也不止写过一次。

相比苏州湾板块内一眼望去的小高层、高层，项目可谓是当下市面上很难得一见的高端改善住宅。

当然，也是一个吴江甚至整个苏州的改善客群都在惦记的项目。

/项目效果图

这说明什么？

因为先前板块定位以刚需为主，早年有太多的小户型。

100平的高层已经不能满足这些高端人群日益增长的居住需求，苏州湾一二手房倒挂之高说明，板块外的人想进来，板块内的人不想走。

所以，当他们想要再次改善居住环境，第一首选还是苏州湾。

目前，苏州湾板块共有13个在售和待入市楼盘，且在售楼盘较少，别墅项目更是少有。

/苏州湾板块房企图

简单而言，虽不乏大牌房企入驻，但长期来看，高端改善竞品稀缺。

很显然，如今能满足置业者对终极改善需求，项目是唯一一家在售别墅产品。

这又是让人无法拒绝的终极大杀器！

当然，市场的认可，才是对项目最大的肯定。

早在今年6月份叠墅开盘到11月底联排开盘，这个项目就一直处于大卖状态，也因此一票难求。

这就意味着，吴江从不缺有钱人，缺的是区域内真正意义、产品上的改善终极形态的别墅。

尤其是，在如今别墅市场需求日益攀升的情况下，购买价值也就显而易见。

/项目效果图

笔者在案场了解到，挑剔的买房人，在市场上看了不少好产品后，对于居住品质往往有更高的需求，可以说，他们比很多地产从业人员更懂行。

而绿地半岛印象·誉墅，可以说是高端改善的佼佼者，在历经多次市场考验下，完美匹配了他们的需求！！！

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在案场，销售还告诉笔者，抛开湖居资源和高端改善，仅1.05的容积率，就足以令诸多买房人惊呼值得！

/苏南房观制表

与周边竞品相比，1.05的容积率，可以说是如今苏州湾板块极少极少的纯低密楼盘，甚至是放在整个苏州市场上，都不多见。

究其实，买院墅就是买容积率，懂的自然懂。

尤其是随着禁墅令的颁布，苏州市面上已经没有容积率1.0以下的地块出让，土地越来越稀缺。

如今苏州市场上别墅产品项目本就卖一套少一套，未来很可能极其稀有。

所以目前项目还剩下最后一批联排别墅产品，仅133套，也是绿地在苏州湾板块最后一个纯住宅项目。

对于置业者而言，当事物稀缺到一定程度，占有就是唯一目的。

/项目实景图

再者，我们来看看产品，这是绝佳湖居资源，低密别墅，未来难再有的高端居住社区。

联排的建筑是水平一字排开，左右套形没有遮挡，采光和视野达到最大化，这是非常宜居的尺度。

/联排实景图

采用经典法式建筑设计，打造上习惯把花园当做整幅构图，按图案来放置中央水景，让景观呈现如油画般的画面感。

/项目效果图

也只有这样，才能造出一座高颜值的法式建筑。

我们回到联排别墅本身，其产品力也是置业者选择购房的重要原因。

联排舒适度很高，地面三层，地下一层，有天有地有院子，这种难得的居住体验，也是不可复制的。

/项目实景图

重点是，整个房子使用面积，实际使用面积远大于建筑面积！

再来看一下项目主打建面约165㎡、185㎡户型：

先划下户型亮点：全方位采光、私密性良好、全明通透、大宽面尺度、三代同堂、3个套房设计。

/联排样板间实景图

这两个户型，均是三个卧室加一个书房设计，采用大面宽设计，充分保证采光、通风及窗外景观视野，且所有卧室都是朝南设计，居住的舒适度显见。

舒适之下，更多则是将多功能空间感、实用性发挥到极致。

可以看到，两个户型都非常大，进门后的大横厅更显气场，所有房间的空间尺度极为宽绰。

加上纯低密都院墅产品，项目天生自带一种尊贵感。

这就是终极改善型户型！

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前面讲过，这个项目从今年6月份叠墅开盘到11月底联排开盘，就被同行和市场关注。

/往期开盘图

我们来回顾一下，它的开盘旅程：

今年6月份，380套叠墅开盘，房源客户比1:3，所有房源开盘当天即售完！

紧接着8月，加推192套叠墅，热度不减，全部售完！！

10月，再次加推122套联排，与之前叠墅相比，联排更吃香，当天售完！！！

11月，又加推123套联排，开盘即售完！！！！

四开四罄啊！！！6个月时间，如此密集的开盘推新中，领跑苏州别墅市场，总销售817套，成交金额近16亿！！！

这个成绩可谓是相当优秀啊！

/数据来源：克尔瑞

在前11个月苏州市别墅项目销售TOP排行榜中，项目以15.86亿、7.60万㎡、559套的漂亮成绩名列前茅（网签滞后），稳坐苏州别墅市场销售头排C位。

我们一起见证了项目强大的市场号召力，一个现象级“热销红盘”标杆！

为什么购房者如此青睐绿地半岛印象·誉墅？

答案在上文已经表达非常明确，这里我们重点梳理一下。

第一：一纸“限墅令”和“禁墅令”让苏州别墅趋于“买一套少一套”的态势，别墅稀缺已然形成。

第二：苏州的湖居高端社区，近乎绝迹，未来也基本不会再批临湖别墅用地，项目则是极少数拥有湖居生活的高端社区。

第三：容积率1.05低密别墅产品，其具备纯粹性和高端舒适度。从苏州湾目前地段上看，是少有的一家别墅住宅，更可能是绝版产品。

第四：有天有地有院子联排产品，可称改善居住的最终形态，项目是目前苏州湾仅有的一家别墅盘。

写在最后

我们判断一个项目的好坏，往往会根据其去化速度下结论。

很显然，从去化速度来看，绿地半岛印象·誉墅是一个好项目，因为很多人买。

但是，当我们把这个项目放在别墅市场上，随着可售房源越来越少，最后必然会成为稀缺之作。

这是少数人对于不可复制土地资源的占有。

如今，绿地半岛印象·誉墅最后一批房源即将压轴收官，主力户型建面约165㎡、185㎡联排产品，对于高端改善客群来说，这相当于最后的福利。

最后还是那句话，当别墅稀缺时代已经来临，甚至未来可能不会再有。

眼下，项目收官前最后一波终极作品，少墅人物珍藏版。

错过这一次，后悔一辈子！