​西安新规划！人口增加超300万，3个区域人口重点导入

西安新规划！人口增加超300万，3个区域人口重点导入

昨日，西安市自然资源局发布《西安市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案公示（以下简称《规划》）。

从内容来看，规划对西安市市域内国土空间开发和保护进行细致规划，通过对三条空间控制底线、乡村发展、城市空间发展、现代都市建设以及健康宜居社区建设等8个方面为核心，以“秦岭脉、秦创原、丝路桥、长安城”为规划主线，提升城市空间整体机构效率，实现城市空间优化，引领带动区域发展。

大致浏览一番，干货满满！规划不仅对西安未来空间发展做了明确定位，同时也与《西安市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标纲要》联动，为西安市今后15年发展提供有利托底保障。除此外，对于不少购房者而言，这也同样是一个置业的重要参考！

规划文件很长，我们也第一时间拎出重点干货，给大家介绍。

四轴六片多核心

西安未来发展主线

根据《规划》，未来将主要围绕“四轴六片多核心”为未来空间开发格局：

丨轴线传承（四轴）：突出南北向古都文化轴、科技创新轴、国际开放轴，东西向丝路发展轴传承历史空间秩序、统领城市发展方向的重要作用。

丨六片协同（六片）：推动富平—阎良、杨凌—武功—周至、高陵—泾河新城、鄠邑丝路科学城、临潼和东南川塬六大片区协同发展，培育多个都市圈功能支点，形成紧凑、多极、网络化城镇空间。

✦西安都市圈空间结构规划图

丨核心与引领（多核心）：构建以西安主城片区为主体、洪庆—港务区、西咸沣河片区共同组成的都市圈核心区，提升综合服务功能，引领空间结构调整。

✦市域国土空间开发格局图

从开发格局图也可以明显看到，在都市圈的核心凝聚下，西安未来发展也呈现出多核心多组团的分布发展方式。除西安中心城区外，西咸沣河片区、鄠邑、高陵、临潼、蓝田、周至也同样承载着后期发展的主要核心推动力。

多产业布局

通过多产业、多区域的协同联动，依靠区域天然的地理优势和交通优势，在规划中，未来中心城区也将主动瘦身健体，提升外围片区综合承载能力。着力构建综合交通与城市、 产业协同发展格局，优化枢纽体系布局。

✦中心城区重点功能区布局规划图

置业新机遇？

年均人口增长明显放缓

在规划中，我们还注意到一个内容，那就是人口变化。

根据规划显示随着城市竞争力和影响力的不断提升，西安将对高校毕业生、专业技术人才、旅居者等更具吸引力，人口结构也更加多元。

到2035年，西安市城市服务人口将达2000万人、常住人口将达1500-1600万、城镇人口将达1300-1400万。

这是一个非常明显的变化，从数据预测计算来看，常住人口取均值1550万，2021-2035年期间西安常住人口将稳定在年均新增（233.7/15）=15.58万人。

增速较之前几年城市人口发展有所减缓。

✦30年间西安市人口变化趋势

但需要注意的是，这并不意味着城市未来吸引力变弱。我们分析，原因很可能有以下几点：

①数据估算趋向于保守计算；

②城市竞争力影响下，对高校毕业生、专业技术人才的吸引力增加，流入人口主要集中在这类群体上；

③都市圈、城市群发展下，其他城市、区域也同样可以承载人群，形成中心城市人口外溢，造成人口发展速度减缓。

除此之外，在人口变化的数据中，城镇人口的增量变化也值得重点关注。到2035年，城镇人口将达1300-1400万。这意味着从2021年到2035年，西安城市城镇人口会有304.71万人的增量。

对比此前发布的第七次人口普查数据，西安平均每户2.45人来看，未来西安人口的增加会带来百万套左右的住房需求。对于置业者而言，城镇人口的增量变化也是一个信号。

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首先，人口的增量势必会带来更多住房需求，因此对购房者来讲，人口的变化也是需要惊醒的；

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其次，流入人口的高质素对于未来住宅会有更高的要求，这也间接提醒房企应该更加前瞻性考量布局，并对住宅产品进行不断的换新；

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最后，对整个西安楼市来讲，随着人口增长以及高质素人群的进入，也会出现人居需求的适配问题，这也是城市发展过程中需要考虑到的。

城市人居再提升

生态+易居

根据规划，在人居方面，西安将重点完善社区生活圈建设。

分配套来看，主要围绕在公园、社区文化设施、社区教育设施、社区体育设施、社区卫生设施以及社区养老设施等6个方面完善15分钟生活圈设施建设。

▶公园方面：300米见绿，500米见园，构建城乡公园体系，公园绿地、广场步行5分钟覆盖率90%，人均城乡公园绿地面积达到20㎡，至2035年，城区范围内形成“三环三楔、八水十廊多点”的绿地和开敞空间结构。

✦城区绿地和开敞空间结构图

▶社区文化设施：社区文化活动中心步行15分钟覆盖率90%，人均公共文化服务用地≥0.8㎡；

▶社区教育设施：社区小学步行10分钟覆盖率70%，社区初中步行15分钟覆盖率80%；

▶社区体育设施：社区体育设施步行15分钟全覆盖，人均体育设施用地≥0.7㎡；

▶社区卫生设施：社区就医点步行15分钟覆盖率75%；

▶社区养老设施：步行5分钟覆盖率70%，养老床位数≥40张。

置业重点来了！

在规划中，还对居住用地、住房保障以及居住生活空间提升有了明确的说明和布局。

住房需求部分

▶针对流动人口和新市民，多渠道增加租赁性住房；

▶针对高层次人才，在港务区、高新区等地配置人才公寓、国际化社区等；

▶针对低收入群体和青年就业者，加大各类保障性住房供给力度。

居住用地合理布局

▶促进新增住房优先在轨道站点周边布局，精准实施住房供给；

▶中心城区适度控制新建居住用地规模，提高住房保障水平；

▶沣东沣西片区、高陵泾河新城、鄠邑科学城等重点人口导入区，合理安排居住用地供给。

而在规划图上，也可以清晰的看到接下来城市住房重点新增区主要集中在：经开、港务、灞桥、沣东沣西片区、中央创新区、鄠邑丝路科学城、高陵泾河新城、阎良航空城、临潼城区。

✦市域产业空间布局规划图

对于主城区置业的朋友而言，可以再结合中心城区重点功能区布局规划图，重点参考区域内部是否有商务中心、重点发展区域、生态片区以及各类功能节点布局，加上区域实际发展动态及楼盘产品、品牌，就可以又快又好的选择到合适的房源。

最后，针对接下来市场置业，我们的建议是：在城市不断外扩发展，城市群、都市圈发展下，城市轮廓在被不断放大，未来置业选择范围或将被迫放大。

按照目前市场来看，购房者买房思路需要做好转变，做到既能跳出城墙看大西安的同时，又能准确寻找到未来价值潜力区域地带，做好价值预判。同时也要提前考量到区域发展速度不同，优先选择能够稳定发展区域是目前最优解。

同时由广撒网到选择核心区位，由选择增值到优先保值，特别是一些已经被房价透支价值的区域或城市，一定优先选择核心区位，先有稳定的保值机会再考虑未来房产能否增值的可能性。